除已出圈外,范围内龙湖、金科等规模较大的住宅企业也颇受欢迎,在重庆本地的房地产圈中,小户型住宅企业的存在也不容忽视。
但,想挤入30的东原地产,在最终到达50强边缘后,逐渐开启了下滑模式。
三月份,东原集团的上市主体迪马集团(600565.SH)发布了其2020年财务报告后,其股价暂时上涨3天,涨幅超过20%。但尽管股价大受欢迎,却无法掩盖业绩颓废的状态。
根据年度报告,迪马集团去年不但毛利率大幅下降,其规模增长也多年来停滞不前,行业排名持续下滑,离房地产50强的位置也越来越远。
房产调控进入十大伏笔时代,东原地产的表现,反映出小住宅企业生存的艰难。
毛利下滑之谜
在2014年,东原地产重组迪马股份,也完成了房地产主业的上市。现在,上市公司的业务主要分为房地产和特种车辆制造两大板块。不过,从主要收入比例来看,房地产开发业务是迪马股份的主营业务。
业绩报告显示,迪马股份2020年实现营业收入212.71亿元,同比增长7.99%,其中房地产及房地产服务收入195.77亿元,同比增长7.48%,总收入92%。
但无论是总体收入增长速度低于8%,还是房地产业务收入增长速度低于7.5%,迪马股份近年来的收入增长速度都创了新高。更为棘手的问题是,尽管收入增长放缓,但公司毛利率却很少大幅下降。
迪马股份的整体毛利率在2020年达到20.39%,比2019年下降8.26个百分点。之所以出现这种下滑,是因为房地产业务的毛利率与收入数相比,同比下降了8.58个百分点,只有20.09%。
对于整个房地产行业的同类公司来说,这种毛利率水平只能排在后面。至于毛利率下滑的原因,公司表示主要是由于成本上升。
迪马股份的房地产业务去年支出156.43亿元,同比增长20.23%。一般情况下,收入增长也会导致成本的增加,但是在年度报告中,迪马股份房地产业务的成本增长了7.48%。因此,公司的毛利率出现了大幅下降。
具体地说,到迪马股份有限公司房地产务分布的主要区域,2020年公司5个业务区域中,西南地区和华西地区仅毛利率有所上升,分别为2.89%和1.34%,华中地区下降幅度较大,华东地区下降幅度较大,分别为11.26%、21.68%和22.5%。
Diama株式会社将华东和南京地区毛利率的大幅下降归因于本期结转的业务部分与尾盘有关,毛利较低,整体交付规模毛利率下降。但据市场相关人士介绍,东原地产在2016年、2017年给杭州、南京等热点二线城市带来的低价地块,造成了利润空间压缩。
而公司融资成本则不断上升。到2020年,迪马股份的整体融资成本将达到8.69%,比2019年8.64%和2018年7.65%的融资成本有所提高。对处于房地产交易中心地位的迪马股份而言,融资成本的不断上升意味着日子越来越不好过了。
毛利下降,融资成本上升,迪马股纯利进一步下滑。2018年,迪马股份净利润为20.76亿元,净利率为9.76%,低于2019年的近5个百分点,低于2018年的1.33个百分点,处于行业低位。
这就是说,无论是拿地还是融资,迪马股份在成本控制方面的表现越来越明显。
红线获胜,排名输掉。
而迪马股票也并非一无是处。目前业界最关心的三条红线问题,其表现可圈可点。
业绩报告显示,截至2020年底,迪马股份的净负债率为48.21%,扣除预付款项后为69.14%,短期现金借贷比率为1.25,三条红线指标均为绿色文件。
但是问题是,三条红线没有踩到,企业的融资成本还是那么高,迪马集团的这份绿色文件看起来也没什么用。与此同时,也必须放弃。没有举债的结果就是企业规模增长的停滞。
资料显示,2018年、2019年和2020年,迪马股份的合并口径销售额分别为227亿、224亿和200亿,而这一数字并未增加。
Clair公布的排行榜显示,2020年东原地产全口径销售额为602.1亿元,排名第64位的权益销售额为324.8亿元,排名第74位。
东原集团董事长罗韶颖曾在2018年大声疾呼,2020年实现千亿销售额。目前,东原地产正迈入50强,下一步目标是30强。
梦想丰满,现实骨感在东原房地产发展史上,2018年的确是值得纪念的一年。在这一时期,548.7亿元的销售额是住宅企业50强的最后一位。但从那时起,东原在行业中的排名越来越低。
2018年,东原地产销售额仅为540.1亿元,降至62位。到2020年,东原地产销售收入达到602.1亿元,但行业排名进一步下滑至第64位,离50强的目标越来越远。
失配的野心。
迪马股份是重庆地区家民营上市公司,也是中国特种汽车行业家上市公司。自2014年开始开设专业课程,学习房地产,生产汽车并建造房屋以来,迪马股票的选择可以说比其他同行更具前瞻性。
不过,早上起来,晚些时候赶上集锦,迪马股票的发展轨迹将在2020年到来,“错过人生”或许是的写照。
东原地产曾与龙湖、金科几乎站在同一起跑线上。但是到了2017年,东原将总部迁至上海,进入昆明,西安,郑州,长沙,贵阳,广州,佛山等二线热点城市,并开始加速向扩张。
开拓进取后,东原地产野心勃勃地确定了未来的目标——短期目标是跻身住宅企业50强,下一个目标则是30强。2020年实现销售收入千亿元的目标。
新的房地产调控从2017年开始。东原地产逆势扩张似乎不合时宜,为之后毛利率的大幅下滑埋下了伏笔。晚开的性扩张,在行业严格控制和竞争加剧的双重夹击下,东原地产注定不能快速发展。
根据2020年年报,东原地产三年冲刺千亿销售规模的雄心壮志已明显落空。昨日,东原地产已跟不上,其前景也显得不容乐观。
据一点财经观察,为了保持规模的扩大,选择深耕一二线城市的东原房地产,在2020年逐步下沉,以绵阳、渭南、襄阳、遵义、肇庆、徐州等三四线城市为例。
同时,迪马集团年度报告显示,许可公司和控股公司的管理层同意根据市场情况,增加土地储备(包括但不限于公开招聘、联合招聘、建筑工程收购、股票交易方式、参与一级土地整理或一、二级土地市场联接等方式),总地价不超过人民币300亿元。
三百亿的土地总价格,已经超出了迪马股份地产2020年的合并口径共实现地产销售,显示出迪马股份在地产上的决心。
但在行业下行周期中,为了实现规模扩张,加大土地扩张节奏,下沉三四线城市,走行业本应走的老路,这样选择是否合适?它是否存在巨大的风险?那也许是迪马公司需要思考的问题。
同时,在“三条红线”的新规定下,在热点城市供应集中的新政下,像东原这样的小型住宅企业是否具有土地优势?你们能够得到这么多土地吗?它是另一个命题。
结论。
Petdruck在《动荡时代的管理》一书中说:动荡时代的危险不是动荡本身,而是延续了过去的逻辑。
很明显,迪马股份和东原地产都在延续过去的逻辑,走的是很多住宅企业走过的老路。但现在房地产时代不同了。在稍有波动的房地产时代,选择东原可能是的风险。